O atraso na entrega de imóveis na planta é um dos problemas mais recorrentes no mercado imobiliário brasileiro. Mas o fato de ser comum não significa que o comprador deva aceitar o atraso sem questionar. A legislação garante direitos importantes ao consumidor.
O prazo de tolerância de 180 dias
A Lei nº 13.786/2018 permite que o contrato preveja prazo de tolerância de até 180 dias corridos além da data de entrega originalmente pactuada, esse prazo precisa estar expressamente previsto no contrato, de forma clara e destacada..
Durante o prazo de tolerância, em regra, não há caracterização do atraso da construtora. Porém, ultrapassado esse período sem a entrega do imóvel, o comprador passa a ter direitos específicos.
O que acontece após os 180 dias?
Superado o prazo de tolerância, o comprador adimplente pode optar por: rescindir o contrato, com devolução integral dos valores pagos, corrigidos monetariamente, no prazo legal; ou manter o contrato e exigir indenização de 1% ao mês sobre o valor efetivamente pago à incorporadora, calculada proporcionalmente aos dias de atraso, enquanto durar o descumprimento.
A indenização está prevista no art. 43-A da Lei nº 4.591/1964, incluído pela Lei nº 13.786/2018, e não depende de previsão contratual específica.
E os danos materiais e morais?
O atraso também pode gerar outros prejuízos indenizáveis. Se o comprador precisou pagar aluguel em razão da demora na entrega, por exemplo, poderá buscar o ressarcimento desses valores, desde que demonstrado o prejuízo e o nexo com o atraso.
Já os danos morais não são automáticos. Sua configuração depende das circunstâncias concretas do caso, especialmente quando o atraso ultrapassa mero aborrecimento e causa consequências relevantes ao comprador, como comprometimento de planos de moradia ou situações excepcionais de grande impacto.
A construtora pode cobrar condomínio antes da entrega?
Antes da efetiva entrega das chaves e da disponibilização do imóvel ao comprador, cabe à construtora arcar com as despesas condominiais.
Isso porque, se o comprador ainda não recebeu o imóvel e não pode usufruir de suas instalações, não é razoável transferir a ele a responsabilidade pelo pagamento dessas obrigações.
Ainda que exista previsão contratual nesse sentido, ela pode ser questionada. Assim, a cobrança de condomínio antes da entrega das chaves deve ser analisada com cautela, podendo ser considerada indevida quando o comprador ainda não possui a posse e disponibilidade do imóvel.
Documentação é fundamental
Guarde o contrato, comprovantes de pagamento, notificações, e-mails e mensagens trocadas com a construtora, além de documentos que comprovem eventuais despesas decorrentes do atraso, como aluguel, armazenagem de móveis e outros gastos.
Se a construtora ultrapassou o prazo de entrega, não aceite automaticamente a justificativa de “atraso de obra”. O contrato e as circunstâncias do caso devem ser analisados para verificar quais são os seus direitos.
